法官：《玫瑰的故事》里的三套房产，究竟该归谁？

法

眼

观

剧

《玫瑰的故事》以细腻的笔触、深刻的洞察力展现了多名女性的成长过程，人物形象立体、故事情节饱满，具有强烈的现实意义和浓重的时代特色。今天北京第一中级人民法院带我们透过故事里苏更生（昵称苏苏）的三套房产谈谈其中涉及的家事问题。

生父留下的房产：遗产法定继承问题

影片中的苏苏有一个残破的家庭：生父早亡，母亲带着她再嫁了一个满身恶习的继父。继父酗酒、赌博、家暴……甚至性侵了年幼的苏苏。同样生活在继父阴影下的，还有继父带来的弟弟。后来苏苏虽然通过自己的努力逃离了这家，却仍未摆脱不时来自这个家的深深桎梏。

一次，继父撞伤了人，母亲要求苏苏出钱赔付伤者，否则就要卖掉苏苏生父（简称苏父）留下的房子。于是苏苏给了母亲一笔钱决定把房子买下来。影片第17集，苏苏打电话要求母亲按照约定将房屋过户给自己，却遭到了母亲的拒绝。

苏母

那房本上本来就写的是咱俩的名字，等我死了，不就都是你一个人的吗？

你不过户，等你死了那混蛋（继父）也能分一份。

苏苏

这里就涉及到遗产法定继承的问题，苏母和苏苏谁说的对呢？下面让我们来分析一下。

首先，苏父去世后留下的房屋应如何继承？按照剧中的表述，房子是苏父留下来的，一般语境下，这里应该是说房子是苏父的婚前个人财产。那么在苏父去世未留有合法有效遗嘱、且苏苏爷爷奶奶先于苏父去世的情况下，苏苏和苏母作为苏父的第一顺序法定继承人，应各继承该房屋一半权属份额，也即50%房屋份额。

其次，苏母去世后房屋应如何继承？在苏母未留有合法有效遗嘱的前提下，苏母在上述房屋中的份额应由其第一顺序法定继承人继承。按照法律规定，第一顺序法定继承人包括配偶、子女、父母。那我们再来看看苏母的第一顺序法定继承人包括哪些。显而易见的有苏苏的继父、苏苏和苏母尚在世的父母。此外还有一个容易被忽略的人：继父带来的弟弟——小杰。根据剧情，苏母和继父结婚时小杰尚年幼，经过多年的共同生活，可以认定小杰与苏母之间形成了继子女与继父母之间的关系，这种关系也属于法律规定的第一顺序法定继承人范畴。所以，苏母的50%房产份额会在苏苏的继父、苏苏、小杰及苏母尚在世的父母之间平均分割。

此外需要说明的是，如果房屋一开始就是苏父苏母的夫妻共同财产，且苏母与苏苏未在房产证上明确约定各享有50%份额，那么苏父去世时苏母将享有75%的房屋份额。在这种情况下苏苏继父将分得更多的房屋份额。

独立购买的房产：婚前购房归属问题

同样在影片第17集，过户被拒，满心委屈又叠加对安全感的极度匮乏，苏苏为自己挑选了一处房屋并支付了首付款。不想这一举动引来了男友黄振华的不满，责怪苏苏留了太多退路，没有把自己纳入她对未来的规划。

根据后面的剧情，我们知道苏苏最终和黄振华喜结连理，对于这套房屋在双方婚后的状态也没有太多表述。那么这套房屋跟黄振华有没有关系？有什么关系呢？

关于这一点，我们可以通过对《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条的反向推理获得答案。该条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿。从字面上看，该条虽然是对离婚时该类婚前购房如何析分的规定，但实际上反映的也是该类婚前购房在婚姻关系存续期间的财产状态。具体到剧情，如果苏苏婚后用婚前个人财产继续还请该房屋贷款，则该房屋完全属于苏苏个人财产，与黄振华无关；如果苏苏婚后用夫妻共同财产继续还请该房屋贷款，则该房屋仍属于苏苏个人财产，但黄振华就双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分享有要求苏苏折价补偿的权利。

前段婚姻的房产：离婚房产分割问题

勇敢敞开心扉的苏苏渐渐在黄家人的关爱中找回了失落已久的家的温暖。初为人母的她也会为购置学区房感到捉襟见肘。影片第36集，前夫的突然来电，打破了苏苏平静的生活。

原来在苏苏与前夫婚内，男方单位福利分房，缴纳了10万元房款，其中有苏苏出的2万元，房本登记的是两个人的名字。后来双方离婚时，前夫归还了苏苏2万元，但没有完成过户。现在前夫联系她配合出售该房屋，并在过户完成后给付了苏苏30万元，囊中羞涩的苏苏欣然接受。

这段情节也很有意思，涉及到离婚房产分割问题，也值得我们分析一下。

第一个问题，根据剧情，苏苏和前夫和平分手，应该是协议离婚，那么离婚当时前夫给付苏苏的2万元是否已买断了苏苏对该房屋的权利？根据法律规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。可见，这2万元是否已买断了苏苏对该房屋的权利需要结合双方的离婚协议来确定。如果协议中明确约定男方给付苏苏2万元后，该房屋权利由男方独自享有，那么男方需要过户时，苏苏需要按照协议约定配合，男方无需向苏苏支付折价款。反过来，如果双方协议中未就房屋归属明确约定，苏苏亦不认可以上买断合意，男方也不能就曾协商买断苏苏权利提交充分证据，那么苏苏对该房屋享有多大权利呢？

这就是我们的第二个问题：该房屋在双方离婚时的权属状态。根据剧情设定，该房屋于双方婚内购买，登记在双方名下，应认定为双方夫妻共同财产。结合法律规定，在离婚时，该房屋应由双方各享有50%财产份额。那么男方现在要求出售该房屋，就应按照上述份额给付苏苏房屋出售款的一半。

此外，在男方无法主张支付的2万元系用于买断苏苏对房屋权利的情形下，仍可基于不当得利，要求苏苏返还2万元及自给付之日起算的相应利息。

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