说到商业综合体，首先想到的是什么？万象城、万达广场？

近几年来，有一个新的商业综合体扩张非常迅速，它就是吾悦广场！

吾悦广场的扩张

吾悦广场是新城控股旗下的新城商业最主要的项目，其与万象城、万达广场等商业综合体极其相似，是商业综合体中的新秀！

自2008年涉足商业地产以来，新城控股在商业地产深耕已经十余年，但是，前期里新城商业的发展可以说是非常缓慢。

2012年，新城控股首次进驻常州，开发了公司首个商业地产项目武进吾悦，才真正形成了吾悦广场的初次打造。

吾悦广场与万达广场非常相似，分布也是以服装、美食、电影为主，涵盖吃喝、娱乐、购物、休闲、社交等多方业态。

但是，在首个吾悦广场打造出来后，新城控股的重心依然不在商业上，而是在主要的住宅业务上。毕竟，2012年至2014年，是我国房地产市场的熊市，这一时期房企库存量非常大，房价低下，人们购房欲望不高。

随着去库存政策的见效，新城控股的住宅业务有了巨大转变后，吾悦广场的布局才开始加速。

但是，直至2017年，吾悦广场也仅仅是做到了年开业6家，总数为17座而已！

真正的转折是在2017年，这一年，新城控股正式将新城商业纳入重点发展的轨道，立下了2020年实现3000亿销售、开业100座高品质的吾悦广场的目标。

也是在这一年，新城控股大量扩张吾悦广场，在全国版图上获取了24个吾悦广场的土地项目，总计在全国布局了53座即将建设的吾悦广场。

随之而来的，便是吾悦广场的高速扩张期。2018年、2019年和2020年，新城商业在全国新开业数量分别为44座、21座、38座，与2017年前的开业6座相比开业数量大幅度暴增！

2020年12月30日，温州吾悦广场开业，宣告着新城控股旗下已开业吾悦广场正式达到100座，新控控股实现了到2020年开业100家吾悦广场的目标。截止目前，吾悦广场在全国已有106座，且数量仍在持续增长。

从人们身边的变化就可以感受到，吾悦广场走进了全国大量中小城市，许多的吾悦广场开业。

2020年新城商业发布的财报显示，吾悦广场实现商业运营总收入达到56.7亿元，增长率为39%。

另外，商业综合体最需要的就是人流量、出租率，否则即使再好的商业综合体也会因为出租率不足导致亏损，这一点上，吾悦广场的表现较为亮眼。

数据显示，吾悦广场2018年至2020年的平均出租率达到99.53%，几乎所有的吾悦广场全部出租，实现了100%的营业状态！

吾悦广场的扩张速度，丝毫不逊色于万达广场！

吾悦广场会超越万达广场吗？

2020年，万达广场新开业45座，吾悦广场新开业38座，总数上来说，万达广场新开业数量更多。

但是，吾悦广场的自有率更高，吾悦广场的轻资产项目仅有2座，也就是说，38座吾悦广场，几乎都属于新城商业自有。

万达广场则不一样，万达广场已经实现了轻资产转型，2020年新开业的45家万达广场有，只有16座是万达直接投资的，29座都是轻资产模式的。

吾悦广场走的仍然是传统的拿地、开发、运营一条龙服务式的商业综合体模式，在资金上受到一定限制，所以新开业数量和扩张速度都有所下降。

2021年，吾悦广场定下的目标是新开业30座吾悦广场，实现商业年总收入85亿元；而万达2021年的目标则是新开业63家万达广场，其中轻资产战略占比达到74%。

在商业总收入上来说，万达作为老牌的商业地产老大哥，其实力还不是吾悦广场能够比拟的。

2018年，万达广场的租金收入就达到了300多亿元以上；2020年，万达广场的租金年收入更是达到400多亿元，吾悦广场如今还仅仅是56.7亿元，根本不在一个量级上。

另外，万达的扩张速度也远比吾悦广场要快。由于实施轻资产战略，以万达每年新开50多座万达广场的速度，万达的商业总收入将有可能在两年内突破500亿元！

从体量、速度上来看，吾悦广场与万达广场之间都有着巨大的差距。

吾悦广场对新城控股的意义与万达不同，万达是致力于打造最专业的商业综合体的企业，主要收入也是来自于万达广场的收租，万达在住宅地产上并没有大量投入。

但新城控股则不一样，新城控股的住宅地产才是主营业务，2020年的住宅地产销售总收入为2509.63亿元，而商业总收入仅为56.7亿元，吾悦广场对新城控股的真正意义在于，通过商业地产与住宅地产的结合，来增加住宅地产业务的利润。

这也是曾经万达的扩张方向，在城市扩张过程中，先建一个商业综合体，再在商业综合体周边迅速拿地开发建设，如此以来，整个片区的地价、房价都会大幅度上涨，房企的利润也能够实现最大化！

这种模式下最大的得益者是住宅地产商，而非商业地产商。

新城控股有与万达竞争的实力，但吾悦广场难以超越万达广场！

商业地产的未来

自万达转型轻资产后，2021年3月9日，龙湖商业也发布“知轻重，有所为”的官宣海报，宣布全面启动轻资产模式。

轻资产模式似乎正在成为商业地产未来的主流方向，市场预测吾悦广场也将会走上轻资产模式的道路，但是新城商业却表示，吾悦广场未来要实施的是轻重并举的发展模式。

过去20年，在城市化红利高歌猛进下商业地产遍地开花，中国广袤的土地上生长出一批背景各异的商业地产企业。商业地产不断革新着城市的面貌，为城市造就了一片繁荣的景象，但同时，商业地产也成为许多房地产企业的鸡肋甚至是噩梦！

究其根源，无疑是商业地产沉重的资金负担，极易成为压垮房企的现金流。

以绿地为例，绿地大量的商业地产项目导致现金流压力巨大，武汉绿地中心更是出现了停工，有即将烂尾的迹象，这都表明耗费大量现金流的商业地产已经很难适应新的房地产形势了。

过去那种盲目开发高楼大厦和购物中心、商业综合体的模式已经透露出巨大风险了，未来的商业地产，必然会从过去的数量化到追求精细化、高质量转变。

聪明不过万科，早早的就将商业地产边缘化，一心打造住宅了！

吾悦广场可以说是搭上了商业地产红利的末班车，在房地产宏观环境急转直下的情况下实现了逆势增长。但同时，吾悦广场也面临着同质化严重、竞争加剧、城市扩张速度减缓的局面，没有抛弃重资产模式的吾悦广场，依然存在着拖累新城控股现金的风险！

商业地产这条路，万科不走了，绿地走懵了，万达走得春风得意，吾悦广场未必就能走得平坦。

版权及商务合作请加QQ / 微信：2881339636