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物业自行加装梯控装置，业主能否要求拆除？
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鲁法案例【2024】517
小区业主因不满物业加装电梯控制装置
诉至法院要求拆除装置
这样的诉求能否得到法院支持？案情简介
许某系临清某小区的业主。许某诉称，临清市某物业公司擅自在小区各电梯轿厢及控制面板上开孔，并陆续加装电梯控制装置。业主仅能使用物业公司发放的电子卡才可以使用电梯，并且只能到达自己所在楼层，严重影响了业主的日常起居生活。同时，物业公司安装的控制装置未经电梯原厂家书面同意，也未在特种设备管理部门进行备案，私自改变电梯原有功能，存在发生电梯事故的风险。许某认为，物业公司未经授权对电梯进行管控，违反法律规定，多次协商未果遂诉至法院，要求物业公司拆除电梯控制装置并恢复电梯原有功能。物业公司认为，许某只是小区内的一户业主，要求拆除小区内电梯加装的IC卡系统，其无法代表该小区内全体业主主张权利，许某的主体不适格，应当驳回许某的起诉。电梯加装IC卡系统不影响电梯的使用功能也不影响业主正常使用，反而能够防止无关人员随意出入单元楼层，防止业主财产被盗或其他伤害事件的发生，实际上起到安检的功能。乘坐电梯时按键与刷卡同样是举手之劳，不影响业主正常使用，也不影响邻里相互见面或者外来亲友走访。请求法院驳回许某的诉讼请求。
法院审理
法院经审理认为，案涉小区电梯所有权系业主共有，属于业主日常使用客梯，而非货梯或者应急电梯，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，物业公司对业主日常电梯安装梯控装置，应当征得专用部分面积占比过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并应得到有资质的电梯厂家授权，方为合法。物业公司对小区住宅加装梯控，属于业主共有和共同管理权利的重大事项，物业公司的行为未经业主授权同意，且该行为是对业主实际权利的限制，客观上虽能避免外来闲杂人员的进入，但亦对业主的生活和出行造成不便。此外，物业公司未经授权和履行特种设备登记备案手续擅自对电梯加装梯控，违反相关法律法规的规定，应当拆除电梯梯控装置，恢复电梯在梯控装置安装前的状态。判决后，被告不服一审判决，上诉至聊城中院，经中院审理后作出判决，驳回上诉，维持原判。
法官说法
物业公司提供物业服务应遵循法律法规的规定，业主有权决定建筑区划内重大事项，有权行使表决权。其中，对于有关共有和共同管理权利的重大事项，须经法定决议规则予以确认，否则物业公司无权擅自限制业主权利。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施。
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