快评|上海首批土拍平均溢价9%,时隔两年“再启”企业打分
尽管上海楼市平淡,2024首轮土拍依旧火爆,5地20+房企参拍,4地溢价率9.07%,央国企主导拿地。
◎ 文 / 马千里、邱娟
3月14、15日,上海完成了2024年第一批次首轮集中土拍,挂牌的5宗地均成功出让,总建面28.4万平方米,成交总金额约134.1亿元。本次供应质量明显提升,不仅有静安中兴路这样的中心城区优质地块,还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等热点板块地块,因此吸引了多家房价参拍,市场热度明显上升,其中古美地块更是超出10家房企竞标,时隔两年再度触及企业打分条款;溢价率来看,除宝山顾村地块5.56%溢价成交外,其余4宗地块均摇号成交,整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高,高达9.07%。
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一批次首轮土拍“减量提质”
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市场分化行情仍在延续
综合来看,4宗纯宅地成交楼板价与其房地联动价来看,平均地房比为0.61,房地差也均在2.3万元以上,盈利空间还是比较充裕的。
其中,盈利最为可观的当属静安中兴地块,该地也是本场土拍起始楼板价和房地联动价最高的地块,房地联动价高达12.5万元/平方米(公寓,风貌18万元/平方米),与去年10月保利竞得的280-06地块价格持平。地块周边800米处有天汇世纪玺,该项目被融信集团+招商蛇口+保利发展联合开发,楼板价72000元/平方米,2022年6月首开、10月加推,均当天售罄,成交均价为123894元/平方米,与该地块房价联动价基本持平。不仅如此,该地块面积不大,总建面不足2万平方米,资金压力较小,因此吸引了保利发展、招商、象屿、上海城建等房企参拍,在触发上限价后,进入竞报高品质建设环节,其中3家竞拍人均接受8%公租房比例上限,转入摇号环节,最终象屿中签,成交总价155277万元,溢价率10%,成交楼面价约79779元/㎡,即使按照12.5万元/平方米的新房指导价测算的话,地房比为64%,房地差也超4.5万元/平方米,盈利空间依然较为可观。
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整体来看,虽然上海开年楼市表现平淡,但在土地质量提升的推动下,2024年上海一批次首轮土拍保持较高热度,5宗地吸引了超20家房企报名参拍,其中闵行古美地块更有多达12家房企/联合体报名参拍。竞拍结果来看,5宗地有4宗摇号成交,整体溢价率增至9.07%,创下2021年集中供地以来的新高。但就实际情况来看,拿地房企仍以央国企为主,民营房企拿地积极性仍在低位。
值得注意的是,继广州120平方米以上、香港取消限购之后,上海本轮土拍开拍首日(3月14日),新一线城市的风向标杭州也出台重磅楼市新政,全面取消二手房限购,为提振城市购房需求,限购放松的春风或将在一线和新一线城市中逐渐展开,这在一定程度上势必提振房企信心,土地市场热度有望在二季度有所提升。
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