资本月报 | 国务院会议释放利好政策，深业物业和泓盈服务提交上市申请 (2024年3月)
• 各地积极推进城市融资协调机制，国务院会议释放利好
自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，各地和相关金融机构积极响应。3月9日，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，目前全国31个省份312个城市已经建立了城市房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个。3月22日，国务院常务会议召开，会议指出优化房地产政策，系统谋划相关支持政策等，再次释放了房地产行业政策持续放松的信号。整体看来本月房企的融资环境仍在持续改善，优质“白名单”项目的融资也开始逐渐落地，但是对于房企整体融资的改善效果仍然有待进一步的观察。• 融资规模环比大幅增加，但长期来看仍处于低位2024年3月65家典型房企的融资总量为397.31亿元，环比增加69.9%，同比减少46.7%。房企债券发行了218.6亿元，环比增加149.8%，同比减少48.7%。债券类平均融资成本为3.1%，环比提高了0.2pct，同比降低0.52ct。境外融资方面本月五矿地产发行的境外债券融资成本仅为4.6%；而由于境内发债的企业仍然主要是国企央企，因此境内融资成本3.06%，仍然保持在较低的水平。• 深业物业和泓盈服务准备IPO，中华企业发布定增说明书本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有深业集团旗下的深业物业和长沙城发集团旗下的泓盈服务向港交所提交了上市申请。而在增发配股方面，本月中华企业在22日发布了定增的募集说明书，京能置业则在18日宣布拟延长决议有效期一年。整体看来，自从2022年11月28日证监会出台房企股权融资的“第三支箭”之后，多家房企宣布了配股计划。但是大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，甚至如万科、三湘印象等企业还宣布终止定增。01债券发行
规模环比大幅增加
但长期来看仍处于低位
2024年3月65家典型房企的融资总量为397.31亿元，环比增加69.9%，同比减少46.7%。从全年累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为1045.72亿元，同比减少40.6%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资376.8亿元，环比增加202.2%，同比减少42.1%；境外债权融资6亿元，同比减少71.6%，上个月则没有企业进行境外融资；资产证券化融资为14.51亿元，环比减少86.7%，同比减少62.4%。
3月房企发债218.6亿元，环比增加149.8%，同比减少48.7%。本月境外方面仅有五矿地产发行了一笔6亿元的境外债券，而上个月则没有企业境外发债；境内债发债规模为212.6亿元，环比增加143%，同比减少50.1%。其中，公司债发行49.6亿元，环比增加120.4%，同比减少55.3%；中期票据发行107亿元，环比增加435%，同比减少32.3%，境内发债的企业仍然主要是保利发展、华润置地、首开股份等国企央企。
2024年1-3月65家典型房企新增债券类融资成本3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点，其中境外债券融资成本4.28%，较2023年全年降低3.76个百分点，境内债券融资成本3.14%，较2023年全年降低0.34个百分点。单月来看，3月房企融资成本为3.1%，环比提高了0.2pct，同比降低0.52ct。境外融资方面本月五矿地产发行的境外债券融资成本仅为4.6%；而由于境内发债的企业仍然主要是国企央企，因此境内融资成本3.06%，仍然保持在较低的水平。
具体企业表现来看，3月债券发行量最大的企业是保利发展，企业共发行了2笔共20亿元的公司债以及2笔共44亿元的中期票据。本月发行债券的企业有10家，与上月相比增加5家。从发债年限来看，保利发展发行了一笔期限长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的2笔超短融利率都是2.09%，是本月房企发行的所有债券中最低。
本月到期581亿元
金辉控股首次出现债务违约
3月共有19笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为581亿元，环比增长47%。提前关注到2024年4月将有31笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为463亿元，环比减少20%。
在债务违约方面，本月20日晚，金辉控股公告称尚未支付2024年到期、票面利率7.8%票据的未偿还金额，本金总额3亿美元，企业首次曝出债务违约事件。由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。
深业物业和泓盈服务准备IPO
中华企业发布定增说明书
本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有深业集团旗下的深业物业和长沙城发集团旗下的泓盈服务向港交所提交了上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。
而在增发配股方面，本月中华企业在22日发布了定增的募集说明书，京能置业则在18日宣布拟延长决议有效期一年。整体看来，自从2022年11月28日证监会出台房企股权融资的“第三支箭”之后，多家房企宣布了配股计划。但是大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，甚至如万科、三湘印象等企业还宣布终止定增。
两市地产股整月表现较为一般
22日会议利好令版块整体上涨
本月两市的地产股股价相较于上月有所回调，A股整月上涨的地产股占比为38%，H股则仅为24%。在H股方面，本月融信服务是H股涨幅最大的地产相关股，企业股票在3月的交易量较少，有多个交易日没有交易，但是由于3月22日的国务院常务会议明确传递出稳地产的信号，预计未来房地产政策将延续宽松基调，因此3余额5日两市地产股均出现了大涨，融信服务单日涨幅达到了128.3%，其后虽然有所回调，但最终整月涨幅也达到了50.54%。
在A股房企方面，本月京投发展的涨幅较大。企业股价自本月22日起连续4个交易日出现了涨停板，企业股价的大幅上涨主要也是因为3月22日国务院常务会议明确传递出稳地产的信号，最终整月涨幅达到了27.94%。
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