中报点评08｜越秀地产：融资渠道较为畅通，商住并举协同发展
已售未结资源仍较为充裕，净利率处于行业相对较高水平。
◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
【广州、杭州、北京三城市贡献近7城销售，上半年成功跻身行业TOP10】2024上半年越秀地产实现合同销售额554亿，同比减少33.8%；成功跻身行业TOP10，位列克而瑞《2024年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径金额榜第9名。上半年越秀地产在大湾区销售额为261.1亿，占比为47.1%，其中仅广州贡献销售额230.5亿，继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。【多元化模式拓储占比达66%，总土储中TOD项目占比12.4%】2024上半年越秀地产新增12宗地块,计容总建面约172.2万平，同比减少20.6%，新增土储基本聚焦核心一二线城市，为平摊核心城市核心地块的拿地成本，上半年越秀地产持续完善“6+1”多元化拓储模式，通过多元化增储模式获取的土地储备占新增土储的66%。截至2024年中期，越秀地产总土储建面2503.5万平，其中94%分布在一线城市和重点二线城市。此外，目前越秀地产在广州和杭州共开发10个TOD项目，土储建面约310万方，占到整体的12.4%。【已售未结资源仍较为充裕，净利率处于行业相对较高水平】2024上半年越秀地产结转收入328亿，同比增长10.2%；截至年中已售未入账销售额1909亿，已售未结资源仍较为充裕。盈利能力方面，净利润同比减少12.2%至25.6亿，净利率同比降低1.8pct至7.3%，但仍处于行业相对较高水平。【融资渠道仍较为畅通，流动性压力增加】上半年越秀地产依旧保持着较为畅通的融资渠道，共完成新的融资约205.8亿元，其中境内融资约人民币173.9亿元，境外融资约人民币31.9亿元。上半年经营性现金流净流入61.3亿，在手现金较年初增加1.3%至467亿，现金短债比为1.53；但是扣除受限制现金之后，非受限现金263.4亿，较年初减少10%，非受限现金短债比0.86，流动性压力增加。【商业物业收入同比增长，与越秀房托形成双平台协同发展】越秀地产坚持“商住并举”发展战略，上半年商业物业总经营收入13.31亿，同比上升4.8%；其中直接持有商业租赁收入2.97亿，同比提升41.3%；其余部分均由越秀房托所贡献。越秀地产与越秀房托构建的“地产+基金”双平台互动模式，有效实现商业地产投、融、管、退的完整链条，形成协同发展。
销售
上半年成功跻身TOP10
广州、杭州、北京三城市贡献近7城业绩
2024上半年越秀地产实现合同销售额554亿，同比减少33.8%；成功跻身行业TOP10，位列克而瑞《2024年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径金额榜第9名。2024年企业可售资源2700亿元（不包含今年新增项目可提供的可售资源），下半年将加快推盘速度，保障全年销售业绩。
行业下行周期中，越秀地产在策略上保持以变应变，实施“一盘一策”的精准营销策略和精准的定价策略，继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。上半年越秀地产在大湾区销售额为261.1亿，占比为47.1%，其中仅广州贡献销售额230.5亿，占到大湾区88.3%。除大湾区外，华东地区实现销售额128.8亿，占比23.2%，主要是由杭州贡献销售额92.8亿，占到华东的72.1%。此外，北京上半年单城市贡献销售额55.5亿，推动北方销售贡献度同比提升4.4pct至13.5%。广州、杭州、北京三城市销售累计378.9亿元，占企业整体销售额的68.4%。
投资
多元化模式拓储占比达66%
总土储中TOD项目占比12.4%
2024上半年越秀地产新增12宗地块,计容总建面约172.2万平，同比减少20.6%。从布局来看，越秀地产持续聚焦大湾区，以拿地面积计，大湾区、华东、中西部和北方占比分别56.7%、16.6%、14.3%和12.4%；新增土储基本聚焦核心一二线城市，一线城市拿地面积占比60.4%，其中广州单城新增76.8万平米，占比达到了44.6%；二线集中于杭州、成都和合肥。
为平摊核心城市核心地块的拿地成本，上半年越秀地产拿地权益比有所下滑，权益建面70.3万平，占比40.8%，较2023全年下滑4.8pct，合作方以央国企为主。
从获储渠道看，上半年越秀地产持续完善以TOD、城市更新、国企合作、产业勾地、城市运营、收并购和公开市场竞拍的“6+1”多元拓储模式，通过多元化增储模式获取的土地储备占新增土储的66%，可有效控制拿地成本，以相对合理的溢价获取核心资源。
截至2024年中期，越秀地产总土储建面2503.5万平，其中94%分布在一线城市和重点二线城市。土储结构方面，未开发建面790.73万方，占比31.58%，储备充裕；以建面计，70.3%的土储聚焦大湾区和华东，其中大湾区占比47.1%。此外，目前越秀地产在广州和杭州共开发10个TOD项目，土储建面约310万方，占到整体的12.4%，未来也将持续推动企业业绩增长。
盈利
已售未结资源仍较为充裕
净利率处于行业相对较高水平
2024上半年越秀地产营业总收入353.4亿，同比增长10.1%，结转收入328亿，同比增长10.2%。截至年中包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1909亿，已售未结资源仍较为充裕，可以保障后续的结转收入稳健增长。
盈利能力方面，毛利润48.5亿，毛利率13.7%，主要是缘于结算项目的售价较低。上半年企业共计提了约10.7亿的存货减值，叠加销管费用率同比提高了2.1pct至4.6%的影响，净利润同比减少12.2%至25.6亿，净利率同比降低1.8pct至7.3%，但仍处于行业相对较高水平。
偿债
融资渠道较为畅通，保障现金流安全
上半年越秀地产依旧保持着较为畅通的融资渠道，共完成新的融资约205.8亿元，其中境内融资约人民币173.9亿元，境外融资约人民币31.9亿元；在公开市场发行境内公司债合共15亿元，境外人民币点心债23.9亿元。因此2024年中期越秀地产的总有息负债为1102亿，较年初增长5.6%，同时企业的加权平均融资成本约3.57%，较期初降低了0.25pct。
当前市场不稳定的情况下，越秀地产以现金流安全为保障，上半年经营性现金流净流入61.3亿，在手现金较年初增加1.3%至467亿，现金短债比为1.53；但是扣除监控户存款、非流动的定期存款以及其他受限存款之后，非受限现金263.4亿，较年初减少10%，非受限现金短债比0.86，流动性压力增加。此外，越秀地产汇报监管部门的扣预资产负债率68.3%、净资产负债率58.6%。
多元化
商业物业收入同比增长
与越秀房托形成双平台协同发展
越秀地产坚持“商住并举”发展战略，上半年商业物业总经营收入13.31亿，同比上升4.8%；其中直接持有商业租赁收入2.97亿，同比提升41.3%；其余部分均由越秀房托所贡献。
越秀地产与越秀房托构建的“地产+基金”双平台互动模式，有效实现商业地产投、融、管、退的完整链条。越秀地产负责孵化前期商业项目，待项目成熟后注入越秀房托，降低集团财务杠杆率的同时，可通过REIT的专业化运营，持续为物业提高估值。
2024年中期越秀房托旗下共有10项物业组合，合计的物业估值425.38亿，较年初微降0.05%；总建面118.4万方，可租赁面积80.4万方，按总建面计，写字楼占比73.6%，零售、酒店、公寓和批发占比分别10.1%、7.7%、4.3%和4.2%；其中写字楼出租率80.8%，是其物业类型中空置率相对较高的。
更多中报点评
中报点评01｜仁恒置地：净利润亏损4.2亿元，债务规模持续下降
中报点评03｜保利发展：销售稳居行业第一，去库存面临一定压力
中报点评05｜绿城中国：代建销售逆势增长，自投项目去化有一定压力
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合