中报点评12｜华润置地：存货去化承压，经营性业务核心净利润占比首次过半

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究

2024-09-05

排名稳居行业第四位，存货去化面临一定压力。财务稳健、负债结构优化，融资成本维持行业低位。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁

核心观点
【排名稳居行业第四位，存货去化面临一定压力】2024上半年华润置地实现签约销售金额1247亿元，签约销售面积521万平方米，同比分别减少26.8%和减少25.7%，全口径销售金额排名稳居行业第四位。2024下半年计划可售货值约为3687亿元，其中下半年计划新推的可售货值规模为922亿元。结合企业上半年销售和下半年存量可售货值来看，2024上半年企业的整体去化率从2023年全年的52%降至31%，存货去化存在一定的压力。
【拿地力度有所降低，土地储备仍较为充足】2024上半年华润置地新获取项目11个，新增土地投资权益地价183亿元，总计容建筑面积202万平方米、权益面积145万平方米，权益拿地销售比约为0.21（2023年：0.52），企业的拿地力度有所降低。截至2024年中期，华润置地总土地储备建筑面积为5699万平方米，其中开发物业土地储备面积4771万平方米，整体看来土地储备仍较为充裕。

【经营性业务核心净利润占比过半，物业销售结算毛利率持续下滑】2024上半年华润置地实现营业收入791.3亿元，同比增长8.4%。核心净利润107亿元，同比下降4.7%；其中经营性业务核心净利润55亿元，同比增长14.4%，占比提升至51.4%。经营性业务核心净利润占比首次过半。综合毛利率22.3%，同比降低3.4个百分点，净利率和归母净利率同比分别降低了6.2和5.9个百分点至15.8%和13%。企业在行业下行的情况下仍然保持着较强的盈利能力，但是其结算毛利率仍在继续下滑，较2023年的20.7%继续下降了8.3个百分点至12.4%，未来利润率仍有可能继续承压。
【财务稳健、负债结构优化，融资成本维持行业低位】截至2024年中期华润置地的持有现金为1183.3亿元，相较于期初增加了3.5%；现金短债比1.87、长短期债务比2.86，相较于期初分别提升0.09和0.25。净负债率则略微提升了1个百分点至33.6%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率微降0.9个百分点至57.5%。企业的负债结构有所优化，财务水平持续稳健，同时2024年中期企业加权平均融资成本同比下降32个基点至3.24%，维持在行业较低水平。

【多元化业务持续发力，助力企业跨周期发展】2024上半年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式，为长期跨周期发展打下坚实基础。购物中心租金收入95亿元，同比增长9.7%。大资管业务方面截至2024年中期资管规模达4491亿元，较期初增长5.1%，成功发行两个公募REITs并准备扩募中。代建业务新增签约面积526万平米，同比增长37%，期末在管代建项目358个，建筑面积约6940万平米。长租公寓方面在期末的累计在管项目62个，稳定期出租率较期初提升2个百分点至96%。

01

销售

排名稳居行业第四位
存货去化面临一定压力

2024上半年华润置地实现签约销售金额1247亿元，签约销售面积521万平方米，同比分别减少26.8%和减少25.7%，全口径销售金额排名稳居行业第四位，权益比例较2023年全年略微降低1个百分点至69%。

2024年华润置地目标要维持行业前四的地位，下半年计划可售货值约为3687亿元，其中下半年计划新推的可售货值规模为922亿元，占比25%；存货占比提升至75%（上年同期为62%）。结合企业上半年销售和下半年存量可售货值来看，2024上半年企业的整体去化率从2023年全年的52%降至31%，存货去化存在一定的压力。

2024上半年华东大区和中西部大区是华润置地业绩贡献的主力，销售金额占比分别达到30.4%和23.9%。分城市来看，2024上半年华润置地业绩贡献TOP10城市的签约金额占比达65%（上海、北京、成都、深圳、杭州、广州、西安、武汉、香港和东莞），城市业绩贡献仍然较为集中。

02

投资

拿地力度有所降低
土地储备仍较为充足

2024上半年华润置地新获取项目11个，新增土地投资权益地价183亿元，总计容建筑面积202万平方米、权益面积145万平方米，权益拿地销售比约为0.21（2023年：0.52），企业的拿地力度有所降低。新增投资中，一二线城市投资权益地价占比为87%，此外华润置地还在北京和大连获取2个优质商业综合体项目。

截至2024年中期，华润置地总土地储备建筑面积为5699万平方米，其中开发物业土地储备面积4771万平方米，一二线城市面积占比相较于期初降低2个百分点至71%；值得注意的是，2020年及之前获取的项目货值占比33%，存货去化需关注。投资物业土地储备面积928万平方米，一二线城市面积占比相较于期初降低了5个百分点至73%、购物中心占比73%。整体看来华润置地的土地储备仍较为充裕、布局结构相对优质。

03

盈利

物业销售结算毛利率持续下滑
经营性业务核心净利润占比过半

2024上半年华润置地实现营业收入791.3亿元，同比增长8.4%；其中经营性业务收入200亿元，同比增长9.0%；开发业务结算收入591亿元，同比增长8.1%。核心净利润107亿元，同比下降4.7%；其中经营性业务核心净利润55亿元，同比增长14.4%，占比提升至51.4%；开发销售型业务核心净利润同比下降20%至52亿元。经营性业务核心净利润占比首次过半，在传统的开发业务利润下滑的背景下，华润经营性业务第二曲线已经形成，支撑企业盈利。

上半年华润综合毛利率22.3%，同比降低3.4个百分点。由于结算产品结构的影响，物业销售结算毛利率明显下滑，同比下降4.6个百分点至12.4%。但是购物中心和写字楼租金的毛利率分别为77.7%和74.8%，维持在较高水平，在一定程度上拉升了企业整体的毛利率以及净利率。上半年，华润置地净利润125.1亿元、归母净利润102.5亿元，同比分别减少22.1%和25.4%。净利率和归母净利率同比分别降低了6.2和5.9个百分点至15.8%和13%。整体看来，华润置地在行业下行的情况下仍然保持着较强的盈利能力。
截至2024年中期，华润置地并表口径的已签未结算开发物业营业额3214亿元，其中预计1661亿元可于2024下半年结算；非并表口径已签未结开发销售型业务营业额为844亿元，其中455亿元计划于2024下半年结算。整体看来企业未来营收和合联营收益的稳定有着一定的保障，但是受行业整体利润下滑的影响，其利润率则仍有可能继续承压。

04

偿债

财务稳健、负债结构优化
融资成本维持行业低位

截至2024年中期华润置地的持有现金为1183.3亿元，相较于期初增加了3.5%；现金短债比1.87、长短期债务比2.86，相较于期初分别提升0.09和0.25。净负债率则略微提升了1个百分点至33.6%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率微降0.9个百分点至57.5%。企业的负债结构有所优化，财务水平持续稳健。

2024上半年华润置地在公开市场以超短期融资券融资60亿元，票面利率在1.98%至2.38%区间。截至2024年中期，华润置地加权平均融资成本同比下降32个基点至3.24%，维持在行业较低水平，平均债务期限为6.5年，相较于期初提高了1.1年。同时标普、穆迪及惠誉也都维持华润置地BBB+/Baa1/BBB+的信用评级及稳定展望。

05

多元化

多元化业务持续发力
助力企业跨周期发展

2024上半年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式。经营性不动产+资管业务方面，华润置地购物中心租金收入95亿元，同比增长9.7%。旗下在营购物中心实现零售额916亿元，同比增长21.9%。新开业6个购物中心，位于北京、武汉、合肥等城市。2024下半年企业计划在北京、深圳、南京、西安、长沙等地新开约长沙等地新开约10座购物中心，预计2027年末在营购物中心将增至110个，开业计划相较于期初的117个有所收缩。

在大资管业务方面，截至2024年中期华润置地资管规模达4491亿元，较期初增长5.1%。同时企业已经成功发行了两个公募REITs，分别是长租公寓领域的华夏基金华润有巢 REIT，以及消费类基础设施领域的华夏华润商业 REIT。目前两个REIT都在准备扩募，有巢REIT除了华润内部的资产以外，可能还会收并购一些资产进行扩募，第一年扩募11亿到21亿元左右；商业REIT则计划一年扩募100亿到300亿元。
轻资产管理业务上，华润万象生活在全业态版图都开始加速扩张，新动能作用持续增强。2024年中期华润万象生活旗下的在营购物中心数量增至108个，管理面积1185万平米；写字楼物业在管项目206个，在管面积1523万平米；物管在管面积较23年末增长7.5%至4亿平米；期内通过竞标直拓及合资合作实现新增第三方合约面积2433万平米。

在生态圈要素型业务方面，华润置地的代建业务和长租公寓也在持续发力。2024上半年企业的代建业务新增签约面积526万平米，同比增长37%；期末在管代建项目358个，建筑面积约6940万平米。长租公寓方面在期末的累计在管项目62个，管理规模5.6万间，稳定期出租率较期初提升2个百分点至96%。整体来看，华润置地旗下的多元化业务协同主业，为长期跨周期发展打下坚实基础，将成为集团未来发展的重要方向。

排版丨Jenny

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