中报点评13｜中骏集团：交付面积大增拉动营收，流动性压力仍在

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究

2024-09-05

城市布局略有收缩，交付面积大增拉动营收同比大幅增加，流动性持续承压。

核心观点
【合同销售同比降幅扩大至69.5%，保交付促回款是重点】2024年截至6月末，中骏集团（含合营联营公司）共实现累计合同销售金额约61.31亿元，同比下降69.5%。具体城市来看，杭州仍是企业业绩的顶梁柱，单城市业绩占比达24.5%；排名第二的北京合同销售金额为4.5亿元，业绩贡献度仅为7.4%，较2023年下滑6.9个百分点。保交付促回款是企业下半年的经营重点。

【城市布局略有收缩，土储权益占比持续上升】2024上半年企业未在公开市场拿地。截至2024年上半年，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为2630万平方米，较2023年继续下降12%，其中中骏集团权益比例约83%，权益比例较2023年略上升约2个百分点。土储分布于56个城市，布局城市个数较2023年年末有所收缩。

【交付面积大增拉动营收同比大幅增加，归母净利润亏损扩大】2024上半年中骏集团营业收入248.17亿元，同比大幅增加161.7%，主要是由于交付面积和平均销售单价两方面的提升。受此影响，毛利同比大幅增加171.7%至44.60亿元；毛利率小幅提升至18%。归母净利润亏损36.82亿元，同比大幅增加227.3%，主要由于投资物业公允值亏损和持有物业减值增加所致。

【违约本金已达178亿元，企业流动性持续承压】截至2024年6月底，集团境外优先票据及境外计息银行及其他贷款的违约或交叉违约本金共计已达178亿元。由于债务交叉违约，一年内短期有息负债继续上升11%至260亿元，此外，贸易应付款及票据也由2023年年末的117亿元上升至2024年年中142亿元。由于持有现金以及所有者权益的持续下降，中骏集团的净负债率从2023年的143.8%继续上升至2024年6月底的211%。非受限现金短债比降至0.13。，企业流动性压力仍在持续增加。

01

销售

合同销售同比降幅扩大至69.5%
保交付促回款是重点

2024年截至6月末，中骏集团（含合营联营公司）共实现累计合同销售金额约61.31亿元，同比下降69.5%；累计合同销售面积68万平方米，同比下降57.2%；全年平均销售价格为每平方米9028元，同比下降28.6%。其中，合联营公司部分的销售金额约为8.13亿元，同比下降77.8%，约占总销售的13%。

受整体市场低迷以及违约等负面消息影响，2024年上半年中骏销售业绩继续加速下降。为度过难关，企业采取多管齐下举措积极自救，对一二线城市项目通过灵活定价策略以确保市场竞争力、对三四线城市项目积极盘活存量以期提高去化率、另外优化客户付款政策，以加快回款为目标以确保流动性。下半年的工作重点将围绕“保交付、保经营、保资产”展开。

从区域分布来看，长三角经济圈及中西部经济圈是主要业绩贡献区域，合同销售金额分别为约26亿元及14亿元，占整体合同销售金额分别为约43%及23%。从城市能级来看，二线城市和三四线城市分别以约32亿和25亿的合同销售金额，为企业贡献了52%和40%的业绩占比。

具体城市来看，杭州仍是企业业绩的顶梁柱，受益于杭州未来云城的热销，杭州合同销售金额达15亿元，单城市业绩占比达24.5%。排名第二的北京合同销售金额为4.5亿元，业绩贡献度仅为7.4%，较2023年下滑6.9个百分点。

02

投资

城市布局略有收缩
土储权益占比持续上升

2024上半年，为保持流动性，企业未在公开市场拿地。截至2024年上半年，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为2630万平方米，较2023年继续下降12%，其中中骏集团应占总规划建筑面积为2193万平方米，权益比例约83%，权益比例较2023年略上升约2个百分点，分布于56个城市，布局城市个数略有收缩。

从土地储备的区域分布来看，长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）的32.5%、24.2%、17.9%、9.6%及15.8%。

从城市级别来看，一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）13%、52.7%及34.3%，三四线土储占比较2023年继续上升1.2个百分点。三四线城市整体市场疲软、去化承压导致土储占比持续上升。

03

盈利

交付面积大增拉动营收同比大幅增加
归母净利润仍有亏损

2024上半年中骏集团营业收入达到了248.17亿元，同比大幅增加161.7%，主要是由于物业销售收入增加所致；物业销售收入由2023年上半年的86.1亿元大幅增加177.9%至2024年上半年的239.26亿元。物业销售收入增加主要来自交付面积和平均销售单价两方面的提升，一方面交付面积同比大幅增加62.2%至2024年上半年的151.34万平方米；另一方面平均销售单价同比大幅增加71.3%至2024年上半年的15810元/平方米。

受此影响，毛利同比大幅增加171.7%至2024年上半年的44.60亿元，毛利率也小幅提升，由2023年上半年的17.3%增加至2024年上半年的18%。

归母净利润亏损36.82亿元，同比大幅增加227.3%。主要由于投资物业（若干位于北京、上海、泉州和苏州的中骏世界城购物商场、长租公寓及写字楼）公允值亏损和持有物业减值增加所致，投资物业公允值亏损同比增加158.3%至2024年上半年的30.88亿元；企业三费同比小幅上涨，主要是由于财务费用大幅增加89.8%至8.61亿元所致。

04

偿债

违约本金已达178亿元
企业流动性压力持续承压

2023年10月，中骏集团因未能支付一笔6100万美元的贷款本金和利息，导致违约事件发生。截至2024年6月底，集团境外优先票据及境外计息银行及其他贷款的违约或交叉违约本金共计已达178亿元。

截至2024年6月底，中骏集团共持有现金46亿元，较2023年下降了28%，其中非受限现金约33亿。而总有息负债方面，截至2024年年中，中骏集团计息银行及其他贷款、优先票据及境内债券约365亿元；由于债务交叉违约，一年内短期有息负债继续上升11%至260亿元。此外，贸易应付款及票据也由2023年年末的117亿元上升至2024年年中142亿元。

由于持有现金以及所有者权益的持续下降，中骏集团的净负债率从2023年的143.8%继续上升至2024年6月底的211%。非受限现金短债比降至0.13，企业流动性压力持续增加。

05

一体两翼

物业管理及租金收入稳步小幅增长
未来将聚焦高质服务提升资产价值

除了地产主业外，2024上半年中骏物业管理费收入同比增长约9%至6.03亿元，主要是由于管理的物业数量及面积增加所致；租金收入2024年上半年约2.66亿元。

截止2024年6月，中骏集团连同其合营公司及联营公司共持有53个投资物业，总建筑面积约388万平方米（应占建筑面积约346万平方米），分布在北京、上海、厦门、杭州及苏州等26个城市，其中29个投资物业已开始营运，业态涵盖购物中心、长租公寓、写字楼、商业街及商铺。

预计于四季度开业的福州中骏世界城及花桥中骏世界城，将给企业带来更稳定的收入来源。中骏集团表示，对于两翼业务板块，将聚焦高质服务，以差异化竞争优势，提升资产价值和投资回报率。

排版丨Jenny

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