放松房地产政策不会带来A股牛市
说明：“腹背受敌的中国经济”是我提出的一个概念，撰写成一个系列，包括论证，框架，以及对政策、产能、通缩等各方面的讨论1，2，3，4，5，6，7，8，9，10，11，12等。具体见结尾的列表。
5月17日，央行罕见地在中午宣布了三条放松购房信贷的政策：
1、取消购买商品房贷款利率下限；
2、自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
3、把首套房的首付比例下限从20%降至15%，二套房从30%降至20%。
当天下午，央行又宣布将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。保障性住房再贷款期限一年，可展期4次，利率1.75%。
发改委则要求：商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
至此，房地产信贷政策已经是有史以来最宽松的了。
二、为什么在这个时点放松政策？
一是为了执行4月30日中央政治局会议上的如下要求：“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”
二是5月11日央行发布的4月货币金融数据实在太差了。
此前我分析过，4月份M1，M2，社会融资规模、信贷增速都是有史以来的最低值。除了央行挤水分（打击资金空转）外，主要原因是需求不足。企业贷款萎靡；居民户短期贷款-3516亿，中长期贷款-1666亿，显示居民购买耐用消费品和房屋的意愿很低。
贷款需求差，导致信用扩张机制没有正常发挥，影响了M2，进而影响1-2个季度之后的经济表现。
只不过，我们一直建议由中央政府加杠杆，直接改善居民和企业的资产负债表，切断企业和居民收缩资产负债表的进程，甚至使他们敢于扩表。
现在采取的政策则是：降低利率和首付比例，刺激居民买房，让地方政府购买房屋（收储）。
简单地说，就是：【1】让居民和地方政府继续加杠杆，扩表，把房地产商和银行的杠杆接过来，降低房地产商和银行的违约风险。【2】让信贷能够进入房地产行业，信用扩张机制转动起来，M2、社融、信贷余额同比增速会上升。
这样做在短期内确实会有一定的效果，但没有考虑，随着居民杠杆率进一步上升，未来居民的消费能力将进一步萎缩，给未来的经济带来需求不足的隐患。
所以这本质上是个救急的政策，是为了给房地产、银行纾困，把难以解决的问题留到了未来。
三、房地产政策放松不可能带来A股牛市
5月17日下午开始，朋友圈里一片欢腾，有人认为A股的大牛市要来了！
我泼点冷水：这绝不可能！
房地产政策放松能带来什么呢？至多能带来一二线城市房地产销量的大幅增长，三四五线城市则够呛。
然后，房地产开发商降低库存之后，会大量买地、盖新房吗？
绝不可能。开发商很清楚，这次政策放松，是让他们清库存、回笼资金、逃命，不是让他们再去盖房子、把库存再次堆起来。
既然如此，这次政策就不可能像之前几轮放松政策一样，给钢铁、煤炭、有色、化工、建材等传统周期性行业带来大量需求。
这次对股市的影响，除了利好房地产行业外，还有：
【1】老百姓买了房子要装修，装修后要配家电家具，因此对建筑、装饰（地板砖等）、化工（比如油漆、有机硅、钛白粉、PVC之类）、有色（铜铝）、家电等行业还是会带来一些需求的，但需求能有多大，就取决于行业自身的供求关系了。
【2】房地产商违约风险将降低，地产债都反弹了，银行、保险公司面临的风险降低了。
【3】白酒。毕竟中央要求地方政府拿钱收购房屋，这又是一次大规模的财富分配过程，很多人又有钱喝好酒了！
所以5月17日，中信房地产指数涨了7.45%，保险指数涨了4.21%，然后是建材2.08%，建筑1.72%，有色紧缩1.62%等等。
除此之外，我想不出还会对什么行业构成实质性利好。
所以反弹之后要记得跑。
当然，有人可能会说：“救活房地产行业之后，房价反弹，居民的资产负债表会好转，会发挥财富效应，大家会增加消费，利好整个经济和股市。” 用脚趾头想想就知道，这里面每一步“逻辑”都是有问题的，根本传导不下去。
这就像有人说：“全国妇女大会胜利闭幕啦！所以A股要出现牛市啦！”逻辑是：妇女能顶半边天。妇女大会胜利闭幕，解决了全国的一半问题，A股当然应该出现牛市！
既然如此，为啥不再开一次男人大会，把全国的问题都解决了？
其实反过来想就很容易理解：如果房地产政策放松就能出现大牛市，那为什么2015下半年到2017年房价暴涨的时候，股市没涨？
四、从理论上来说，A股不太可能出现长期大牛市
我之前论证过，从长期看，股市是否出现长期大牛市，归根结底取决于全要素生产率。全要素生产率高，就能出现长期大牛市，反之就不行。这在美国、日本、台湾省、韩国的市场都可以得到验证。
20多年来，中国A股从未出现长期大牛市，只有过短暂的暴涨暴跌，上证综指20多年都没有摆脱3000点，归根结底是因为全要素生产率不行。尤其2008年之后全要素生产率一直是非常低的增速，自然利率也持续下滑，压制了上市公司的ROE，从而压制了股市的估值（点击）。
2022年以来股市表现尤其惨，是因为2022年开始，经济进入了腹背受敌阶段，自然利率进一步下跌，导致实体经济缺乏有利可图的机会，企业和居民都在缩表（点击1，2）。
现在放松房地产政策，能从根本上解决这些问题吗？它能提高全要素生产率吗？能提高自然利率吗？能提高潜在经济增速吗？能提高整个A股的ROE吗？
显然都不能。
它只是短期救急，不能解决根本问题。
要是根本问题这么容易解决，那早放松房地产政策不就好了，何必等到现在。
从长期看，随着居民进一步加杠杆，居民的消费能力将继续下降，将给未来埋下消费萎缩和通货紧缩的隐患，使资产负债表衰退更容易发生。
记得2014年11月19日央行降息时，我写过一个点评《短时欢歌，饮鸩止渴》，意思是这样带来的股市上涨，就像饮鸩止渴一样。这个标题用到这里也恰如其分。
所以短期股市上涨之后，要记得跑。
另外，靠加强监管、打击上市公司信披违规和财务造假、清查证券基金行业的违法违规行为固然很重要，但是单靠它们也是不能带来牛市的。因为这些违法微观行为归根结底只占少数，是一个指头的问题。
要解决中国经济的根本问题，一是深化改革；二是鼓励创新（点击1，2，3）。只有这样，才能提高全要素生产率、自然利率、潜在产出增速，至少延缓它们的下降。但这些都是需要久久为功的。